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房地产经纪人，经纪业务员和电话销售员有什么相同点？

他们都将在不久的将来失去工作。牛津大学的研究人员说，人工智能和计算机算法未来将有97%-99%的可能性取代这些工作。

在Miller 教授的剧作《销售员之死》中，Charley 告诉Willy Loman：“这个世界上你唯一能得到的东西就是你能够卖的东西。”

房地产行业中正在进行的技术变革，远远超出了“你可以出售”的范围，它将从根本上改变整个房地产行业。最近的研究表明，不仅是房地产经纪人，整个房地产行业都必须重新思考技术革新、人口和行为变化对这个行业的就业、技能和商业模式所产生的影响。

我们都知道，房地产行业将会慢慢消失，以下是10个理由：

1.房地产销售方式需要适应新的消费模式：

根据德国普华永道Norbert Winkeljohann提出的“共享经济”（人们倾向于租借而非购买东西），到2025年，这个市场的价值大概会达到3350亿美金。共享经济的发展，将会挤占传统房地产销售行业的市场份额。在年轻人这边， Airbnb等短租服务正在变得流行；在老年人这边，持续加剧的老龄化现象将会挑战我们对房地产行业的传统认识。我们需要满足人口老龄化的需求，用创新思维帮助老龄化生活，提供便利设施，营造健康环境，让老年人尽可能地远离医院。房地产需求主要是由消费者的个性、价值观、意见、态度、兴趣和生活方式驱动的，但随着消费者的消费心理越来越难以预估，因此这也是影响房地产销售获得成功的重要因素。

2.移民和城市化进程发展迅速，但我们却尚未做好准备：

经济适用房和城市基础设施（交通和通讯）的需求日益增加，这一趋势让很多人在商业上获得了成功，但房地产行业由于缺乏必要资金，往往得不到快速发展。在经济社会生活的各个部门，全球基础设施的投资缺口达到了每年1万亿美元，相当于全球GDP总和的约1.4%。根据麦肯锡一份2014年的报告，三分之一的城市居民，也就是16亿人口将会在2025年前后，面临严重的住房问题，人们很难找到一个舒适体面的居住空间。联合国估计，65%的发展中国家和86%的发达国家，在2050年之前都会实现城市化。快速城市化已经对城市社区产生了严重的经济、环境和健康的影响。房价和社会紧张局势预计将会持续提升，与此同时，“宜居感”和社区感在逐渐消失。房地产行业可以帮助人们找到解决办法，例如发展新的社会住房概念。相关部门还可以提出监管政策和创新激励模式，如土地价值收益、土地所有者因公共基础设施建设而获得意外收益时的税收等等。

人们都把注意力放在了高速城市化的过程上，但许多城市的现有结构也在迅速恶化，这一问题必须得到解决。城市土地研究所的一项调查显示，交通、公共事业和电信等基础设施系统的质量是城市房地产投资和发展中最重要的因素。强大的电信系统（包括高速互联网）高居选房因素榜首；良好的道路和桥梁系统、可靠且负担得起的能源也是选房的重要因素之一。基础设施在引导房地产活动、促进经济发展中起着至关重要的作用，这也进一步强化了土地利用规划与基础设施规划之间的联系。

3.职业和技能——房地产行业未来的不确定性：

根据皮尤研究中心最近的一份报告显示，大多数的受访者认为，在50年内，机器人和计算机将完成大部分目前人类所做的工作，但很少有人认为他们自己的工作或职业将会受到巨大影响。类似的“不合理评估”或是“过分乐观的偏见”仍然可以在房地产行业看到。联邦科学与工业研究组织（CSIRO）定义了今后二十年工作和就业市场的六大趋势：

A. 机器设备能比人类更快速、安全、有效地执行许多任务。
B. 数字技术和“经济学平台”将改变就业市场及其组织结构。未来的工作会更具灵活性、快捷性、网络性和互联性。
C. 房地产企业家需要创造自己的工作。这就需要创业技能和能力。
D. 随着退休年龄的逐步推移，劳动力也会进一步老龄化，一个组织或企业的员工很可能会包含不同的年龄组。
E. 自动化系统的职位需要较高的技术准入门槛。收入增长将伴随着教育水平和技能水平的提高，以及越来越多的竞争。低技能的工作会被外包或被自动化系统取代。
F. 随着我们进入知识经济时代，服务业的就业增长很可能会一直持续下去。服务行业中，需要社交技能和高情商的工作将变得越来越重要。

所有这些变化对房地产行业的工作都会产生深远的影响。

4.房地产不是问题，而是解决方式：

根据最近的世界经济论坛报告，房地产行业每年消耗超过40%的全球能源，占到全球温室气体排放量的20%。而到2030年，房地产行业的二氧化碳排放量预计会增加56%，占全球温室气体排放量的比例预计会增加7%。房地产在全球用掉了40%的原材料，是全球最大的资源和原材料消费源。

因此，房地产行业有义务去证明自己有能力解决我们这一代的问题——气候变化。没有什么挑战比气候变化更能对我们的后代构成威胁。在追求健康、可负担和可持续发展社区的过程中，房地产行业发挥着越来越重要的作用，它们拥抱可持续发展、提倡循环经济，发展建筑环境的智能解决方案等等。房地产是城市发展的核心，在消耗自然资源的同时，更是一个重要的排放源。同样，它也是创造环境可持续发展的目标的核心。

5.区位！区位！区位！这个神奇的概念已经失去它的魔力了吗？

商业创新将由房地产空间来重新定义与驱动。Breather公司（一个像Airbnb一样出租办公空间的公司）的CEO与联合创始人Julien Smith在探讨办公空间传统理念的影响因素的时候指出，人们对办公空间的需求已经发生了急剧的变化。工作中不断增强的互联互通性、移动性和灵活性会对中心城市房地产价格产生影响。

作为城市化趋势的一个答案，居住、工作空间的整合，将大大减少空间浪费，减少汽车的流动性：如果你将美国所有专门用来停车的土地整合起来，大概是6500平方英里，比康涅狄格州的面积还要大。有效利用空间有着巨大的潜力：目前，有40%至50%的办公空间在工作时间仍是空置的，如果你把夜间和周末的时间也考虑进来的话，总利用率甚至低至10%。类似的，空间利用率低下的问题，在其他任何房地产资产类别（包括住房）都存在着。世界经济论坛的未来城市全球议程委员会将“可重新配置的空间”列在了“城市创新十大创举”榜单的前列。

6.虚拟空间与房地产

超连通性改变了房地产行业的游戏规则。位置仍然是重要的，但在一个处处为改善企业和客户流动性着想的时代，物理和虚拟空间之间的关系和相互依存度已经发生了改变。随着技术的不断发展，其对房地产行业的影响将变得更强。虚拟通信、虚拟现实和虚拟造型如房地产行业的建筑信息模型（BIM）将改变房地产企业，甚至是房地产需求。

7.指数性的科技革命碰上商业变革：

3D打印、批量化定制、新的建筑材料和方法、垄断性的数码交易平台（产权以及房地产相关的产品和服务，通过数字平台进行交易，平台供应商从而达成自然垄断）、无人机、协作机器人，iBeacons，大数据挖掘、可穿戴技术、增强现实等等。这串科技革新列表非常长，但对于房地产行业来说，他们的机会列表甚至会更长。在过去的十年中，房地产及其商业模式已经从根本上被网络市场的发展所影响。这种影响包括了电子商务、数据中心及物流空间的需求——与之相对照的是零售空间需求的不断萎缩。商业街在不断减少，亚马逊仓库在不断成长。新的技术，例如互联网及其基础设施已经为传统的区域/本地市场引入了颠覆性的竞争，改变了传统的供应和需求模式。

8. 似曾相识？房地产泡沫与系统性风险：

资产价格管理的不确定性在日益增长。自全球金融危机以来，经济学家们开始特别关注自己是否真正了解资产泡沫。当全球股市和房地产市场在2009年3月达到历史最低点时，34.4万亿美元的全球财富被摧毁。美国家庭在股票市场中失去了近8万亿美元的财富，背负了6万亿美元的房产价值损失。危机过后，房地产市场的趋势变得越来越难以预测。为了安全地在这个充满挑战的环境中生存，“放长线”的策略是势在必行的。政策制定者目前正在讨论是否能够以公众利益为基准来实行动态资产定价。来自房地产界的专家可以帮助人们更好地了解资产定价的潜在机制和资产泡沫的根源。对于这些领域的洞见，将有助于人们了解资产泡沫的预防和处理方法。

9. 谁还需要传统的资金和融资的通道？

新类型的投资者和金融服务的创新，也就是所谓的科技金融，将极大地改变房地产行业。科技金融公司利用互联网技术和人工智能的结合，给金融行业带来了颠覆性的变化。通过削减“中间商”（如银行或投资经理）来降低成本，使得金融服务更加高效、对消费者更加友好。据彭博社报道，用计算机程序来提供在线投资建议的顾问工作，通常只会收取不到一半的传统券商费用（传统券商的管理费，至少是其所管理资产的1%）。通过机器人顾问管理的资产类别包括国内股票、外国股票、固定收益证券以及房地产资产等等。科尔尼咨询集团预测，这种新的机器人咨询服务将会激增，到2020年，将成长为一个2.2万亿美元的市场。众筹已经显示了技术如何能够帮助投资者和经营者来筹集资金，但众筹在房地产投资领域的应用，将会大幅改变这一行业的未来。

10. 这是关于信任的问题：城市管理和透明度

房地产市场正日益受到政府政策的冲击。政府政策和城市管理能显著影响房地产行业的市场发展和建筑环境。在一个全球化的世界中，我们很难去预测货币、财政和计划政策、产业管制和跨国立法会对市场以及城市的发展造成什么样的影响。随着城市规模和影响力的不断增长，市政领导变得越来越重要。人们希望房地产行业能通过强化这种市政管理，突出成功的政策，提出智慧城市规划，并解决透明度和腐败等问题。更好的城市管理和综合规划是非常必要的，这在发达经济体和发展中国家都是显而易见的。鉴于其日益复杂的程度，城市管理将是一个重大问题。

你同意这10个最重要的趋势吗？填写这项调查让我们知道。

你可能会说，上述所有的变革都不会一夜之间发生，我们将有充足的时间来适应第四次工业革命的产业转移。早在1997，当IBM的深蓝超级计算机在象棋上击败了Garry Kasparov，这个事件在当时看起来相当的“边缘化”，并不会对我们的日常生活造成影响。因此，从上个世纪末到现在，我们逐渐接受了计算机能够更快地完成重复性任务，更快地执行自动化任务，更高效的发现规律模型。

然而，时间来到2016年3月，我们将不得不重新考虑自己对人工智能的预期。谷歌的DeepMind人工智能依靠AlphaGo算法屡次打败世界顶级围棋选手李世石。该算法显示了先进机器学习能力，才能在这个复杂的棋盘游戏中取得胜利。一位领先的围棋专家范辉在看到AlphaGo所犯的一个致命失误时，一开始认为这一定是个程序错误，但他后来却说这是一种令人震惊的美。他说：“这不是人类的举动。我从来没有见过一个人类棋手做出这个动作。这是那么的美”，他一遍又一遍地重复着自己的话：“那么美！如此美丽！如此美丽！“

技术将推翻我们脑海里的假设，无论我们是否已经准备好。

作者： Michael Buehler，实践领导者，房地产行业领头人，世界经济论坛成员。

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翻译：达沃斯博客翻译小组——陈达铿

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